Verwirkung der Maklerprovision bei falschen Angaben im Exposé

Der Makler kann im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen und darf dieses ungeprüft in das Exposé übernehmen, wenn er sie sorgfältig eingeholt hat und sie nicht ersichtlich unrichtig sind (Urteil des OLG Oldenburgvom 15.05.2009).

Sachverhalt:

Der Erwerber kauft einen Bungalow. Der Makler hat zuvor ein Exposé erstellt, in dem das Objekt im Einzelnen beschrieben ist. Im notariellen Kaufvertrag ist vereinbart, dass der Makler eine Provision in Höhe von 6.000,00 € erhält. Später untersagt die Baugenehmigungsbehörde dem Erwerber die Nutzung des Kellergeschosses zu Wohnzwecken. Eine Nutzung der Räume ist auch nicht genehmigungsfähig. Der Erwerber begehrt deswegen vom Makler die Rückzahlung der bereits geleisteten Provision.

Entscheidung:

Erfolglos! Dem Erwerber steht gegen den Makler kein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision zu. Eine Verwirkung des Anspruchs auf Zahlung des Maklerlohns scheidet aus. Der Makler hat keine schwerwiegende Treuepflichtverletzung begangen. Er hat die Angaben des Verkäufers in das Exposé übernommen. Für den Erwerber war erkennbar, dass der Makler keine detailierte Prüfung des Objektes vorgenommen und lediglich Angaben des Verkäufers weitergegeben hat. Das Exposé enthält den Hinweis, dass für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Objekts keine Gewähr übernommen wird. Damit ist zum Ausdruck gebracht, dass der Makler nicht eigenes Wissen, sondern lediglich Angaben des Verkäufers weitergegeben hat. Es ist die alleinige, eigenverantwortliche Aufgabe des potentiellen Kaufinteressenten, sich selbst über die Möglichkeit der von ihm beabsichtigten Nutzung zu informieren und ggf. Erkundigungen einzuziehen. Die Aufgabe des Maklers besteht in der Vermittlung bzw. dem Nachweis des gesuchten bzw. angebotenen Objekts. Die Tätigkeit des Maklers verlangt nicht zugleich die Tätigkeit eines Sachverständigen. Die im Exposé enthaltenen Angaben geben allein den vorgefundenen, tatsächlichen Zustand wieder. Sie treffen hingegen keine Aussage in Bezug auf eine bestimmte Nutzungsmöglichkeit und deren Übereinstimmung mit dem Baurecht. Darüber hinaus hat der Makler sich nicht bloß darauf beschränkt, die Angaben des Verkäufers wiederzugeben, sondern hat selbst eine Besichtigung des zu vermittelnden Objektes durchgeführt. Die sich ihm darbietenen tatsächlichen Verhältnisse rechtfertigen nicht die Angabe, dass sich der baurechtswidrige Zustand dem Makler aufdrängen musste.

Praxishinweis:

Der Makler darf die vom Veräußerer enthaltenden Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben, soweit er die betreffenden Informationen mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat. Dazu gehört, dass er keine Angaben des Verkäufers in sein Exposé übernimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich einzustufen sind. Davon abgesehen, schuldet der Makler jedoch seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen, Erkundigungen oder Nachforschungen. Insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen.

Unser Ansprechpartner für Maklerrecht: Rechtsanwalt Jan-Kai Jensen.